部分共同共有人对共有财产处分行为的效力如何?房屋是否适用善意取得制度?

时间:2020-07-10 04:43   编辑:财产保全网

 
小王和大王共同继承平房两间,一直由小王居住。小王未经大王同意,在该房右墙加盖一间房,并将三间房屋登记于自己名下,不久又将其一并卖给了小李。大王知道该事之后,便向小李要求归还该房屋,那么,大王能否要得回该房屋呢?小王在这个过程中需要承担什么责任吗?
律师说法
本案主要涉及共同共有财产的处分行为的效力问题,以及在房屋买卖过程中,按照法律的规定,善意取得是否适用的问题。民法通则和物权法对此都有明确的规定。
首先,案中共同继承的房屋未分割前属于其共同共有。小王和大王对于继承的房屋共同共有。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。可以看出,对于不动产的善意取得民法通则是持肯定态度的。
其次,《物权法》第106条对善意取得的条件进行了具体的规定,要求无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔7.部分共同共有人对共有财产处分行为的效力如何?房屋是否适用善意取得制度?
现实案例
小王和大王共同继承平房两间,一直由小王居住。小王未经大王同意,在该房右墙加盖一间房,并将三间房屋登记于自己名下,不久又将其一并卖给了小李。大王知道该事之后,便向小李要求归还该房屋,那么,大王能否要得回该房屋呢?小王在这个过程中需要承担什么责任吗?
律师说法
本案主要涉及共同共有财产的处分行为的效力问题,以及在房屋买卖过程中,按照法律的规定,善意取得是否适用的问题。民法通则和物权法对此都有明确的规定。
首先,案中共同继承的房屋未分割前属于其共同共有。小王和大王对于继承的房屋共同共有。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。可以看出,对于不动产的善意取得民法通则是持肯定态度的。
其次,《物权法》第106条对善意取得的条件进行了具体的规定,要求无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此,由于小王为三间房屋的登记所有人,且小李为善意,所以根据公示公信原则和物权法规定的善意取得制度,小李取得三间房屋的所有权。大王无权要求返还。
最后,当然,大王可以要求小王赔偿对其造成的损失。
法条链接
《物权法》
第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》
第89条 共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。

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