房屋买卖合同的效力与登记的效力哪个强?

时间:2020-07-10 04:37   编辑:财产保全网
 
房屋买卖合同的效力与登记的效力哪个强?

现实案例

小王于8月1日与小李签订房屋买卖合同,售价50万元;于8月2日与小孙又签订同一房屋的买卖合同,售价60万元,并于当日与小孙一起办理了产权变更登记。后小李得知后诉至法院,请求确认小王与小孙的转让房屋行为无效。那么,小李的请求是否于法有据?本案中房屋应该归谁?

律师说法
本案是关于权利的优先性问题,其焦点是物权优先于债权。在房屋买卖过程中,登记的效力大于房屋买卖合同的效力。
物权优先于债权,是指同一物上既存在物权,又存在债权时,物权的实现先于债权。这种物权的优先效力,是指同一物上存在数个互相冲突的权利时,效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。
按照《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。由此,小王与小李以及小孙所签订的合同都是有效的物权合同。虽然小王与小李的合同未办理物权登记,但是这不影响合同效力。
另外,依照《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以,房屋物权的转让需要依法进行登记,未经登记的,不发生效力。小王将房屋卖给小孙,已经于当日办理产权变更登记,所以房屋物权发生转移。而小李由于未与小王将房屋转让进行登记,所以小李不能获得房屋所有权。
依照《合同法》第107条和第108条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措5.房屋买卖合同的效力与登记的效力哪个强?


现实案例
小王于8月1日与小李签订房屋买卖合同,售价50万元;于8月2日与小孙又签订同一房屋的买卖合同,售价60万元,并于当日与小孙一起办理了产权变更登记。后小李得知后诉至法院,请求确认小王与小孙的转让房屋行为无效。那么,小李的请求是否于法有据?本案中房屋应该归谁?

律师说法
本案是关于权利的优先性问题,其焦点是物权优先于债权。在房屋买卖过程中,登记的效力大于房屋买卖合同的效力。
物权优先于债权,是指同一物上既存在物权,又存在债权时,物权的实现先于债权。这种物权的优先效力,是指同一物上存在数个互相冲突的权利时,效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。
按照《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。由此,小王与小李以及小孙所签订的合同都是有效的物权合同。虽然小王与小李的合同未办理物权登记,但是这不影响合同效力。
另外,依照《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。所以,房屋物权的转让需要依法进行登记,未经登记的,不发生效力。小王将房屋卖给小孙,已经于当日办理产权变更登记,所以房屋物权发生转移。而小李由于未与小王将房屋转让进行登记,所以小李不能获得房屋所有权。
依照《合同法》第107条和第108条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。由于小王明确表示不将房屋卖给小李,所以小王违约,小李有权请求小王承担违约责任。
综上,房屋买卖合同只要签订成立便都有效,但是房屋所有权的转移以房屋主管部门的登记为准。

法条链接
《物权法》
第9条第1款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
《合同法》
第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第108条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

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